闕立婷 律師
最高法院於109年1月22日作成108年度台上字第1006號判決（下稱本號判決），表示當事人對本約重要之點已合意，依合意內容足以探知本約內容，且約定將來訂立本約者，即屬有效預約。
本號判決之事實為，被上訴人擬將承租自訴外人A公司之建物轉租予上訴人經營飯店。依兩造間備忘錄（下稱系爭備忘錄）約定，兩造負協商並簽署正式租賃契約（下稱正式契約）義務，除另有約定或被上訴人作業延宕情形外，逾期系爭備忘錄失其效力。上訴人依系爭備忘錄約定簽發支票予被上訴人，並約定如被上訴人違反系爭備忘錄約定，上訴人得請求違約金。被上訴人於協商正式契約之過程中，變更系爭備忘錄已約定之條件，及增加備忘錄所無條件，延宕作業，不於期限簽署正式契約。上訴人主張，依上開約定，系爭備忘錄並未失其效力，且上訴人得請求被上訴人給付違約金。。
本號判決指出，按預約係約定將來訂立一定契約（即本約）之契約。當事人對本約重要之點已合意，依合意內容具有足以探知本約內容之可確定性，且約定將來訂立本約者，即屬有效預約。至當事人尚未達成合意之其他非重要之點，得於預約中約定將來繼續協商並訂立本約，並不影響預約之效力。
本號判決進而表示，觀諸系爭備忘錄之內容，第1條約定系爭租賃標的；第2條約定第一階段租賃期間，第一階段租期屆滿後，上訴人享有優先續租權，並規範續租時之第二階段租賃期間；第3條約定租金方案，足見兩造合意範圍已包含租賃契約必要之點，足以探知本約內容。另系爭備忘錄規定，該備忘錄內容之修改，非經所有當事人合意並以書面為之，不生效力。至於第二階段租賃期間屆滿後之續租事宜尚未確定，租金方案尚待議定，兩造因而載明另行協商之旨，亦不影響該有效預約之效力。原審未辨明預約對本約內容不須具嚴格確定性，並忽略兩造於系爭備忘錄已合意之事項，即謂兩造間系爭備忘錄內容僅係暫定，就租金、租期均未達成合意，已有可議。另外，系爭備忘錄約定兩造應於特定日期前簽署正式契約，兩造均有義務依雙方合意內容訂立本約，且將「因被上訴人作業延宕」所致而未簽署正式契約之情形，除外在自動失效事由之外。因此，兩造未簽署正式契約，係因被上訴人就兩造已達成合意事項再事爭執所致，能否謂其無可歸責事由，且無系爭備忘錄約定作業延宕之情事，非無疑問。原審未詳加查究，逕為對上訴人不利之判決，有速斷之疑慮。是以，上訴意旨係有理由。