2018.12.28
陳禎憶 律師
司法院於民國107年12月28日作成釋字第773號解釋（下稱本件解釋）指出，未辦理繼承登記土地或建築改良物之合法使用人，對國有財產署或所屬分支機構所為之公開標售，依土地法第73條之1第3項前段規定行使優先購買權所生爭議，其訴訟應由普通法院審判。
本件解釋乃針對土地法第73條之1第3項前段規定：「依第2項規定標售土地或建築改良物……合法使用人……就其使用範圍……有優先購買權。」（下稱系爭規定）之爭議，經行政法院就其受理訴訟之權限，與確定裁定適用同一法令所持見解有異，聲請統一解釋。
本件解釋指出，就系爭規定所規範之優先購買權之要件而言，判斷主張其為合法使用人者，是否確為合法使用人而有優先購買權，須審究其在法律上有無使用之正當權源，諸如有無物權法上之合法占有權源或債權法上之租賃或借貸等關係。此等爭議所涉者，乃私法法律關係之存否，所生之效果亦僅在確認主張有優先購買權之人得否替代得標人而為買賣契約之買受人。故由系爭規定所規範之優先購買權之要件及所生效果觀之，均涉及私法法律關係而應依民法有關規定判斷，與公權力之行使無涉，足見主張有優先購買權之人所提起之確認優先購買權存在之訴訟，性質上屬私法關係所生之爭議。因此，未辦理繼承登記土地或建築改良物之合法使用人就其使用範圍，對國有財產署或所屬分支機構所為之公開標售，依系爭規定行使優先購買權而訴請確認優先購買權存在事件，性質上屬私法關係所生之爭議，其訴訟應由普通法院審判。