程玉祥律师
2016年2月23日，最高人民法院召开新闻发布会，发布《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》（以下简称《解释》），主要对自2007年起施行的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》），就不动产物权与登记、按份共有优先购买权、善意取得等问题，作出更具体、细化的规定，指导司法审判。《解释》共有22条，重要内容如下：
（一）明确不动产物权及其基础关系争议属民事诉讼
以往有实务观点认为，除非法律另有规定，未经不动产登记机构登记的不动产物权，依《物权法》第14条规定，不生效力，故不动产物权争议涉及到登记就应通过行政诉讼解决。为解决这种观点所导致的民事、行政审判部门互相推诿及裁判冲突的问题，《解释》第1条在案件的受理上，规定因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议而提起诉讼的，属于人民法院民事诉讼受案范围。第2条则规定，就不动产确认诉讼，法院不再以不动产登记簿为唯一依据，而应就原因行为或基础法律关系进行审查，认定真实的权利归属。
（二）预告登记的效力
《物权法》第20条第1款规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。然而，不动产处分行为的范围，实践中存有疑义。《解释》第4条对《物权法》第21条的“处分行为”作了较明确的解释，即：未经预告登记的权利人同意，“转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的”，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。
（三）限制对船舶、航空器和机动车的登记效力
船舶、航空器和机动车等特殊动产引发的纠纷呈逐年上升，特别是机动车的二手交易大量增加，名实不符的情况也不少见。由于机动车抵押、交通事故引发损害赔偿、机动车所有权人破产等原因而形成的权利人，可依《物权法》第24条的规定，以善意第三人的身分，对实际上已将上述特殊动产所有权转让，但并未办理过户登记的转让人主张权利，不利于对“已经支付对价”并“取得占有”的受让人的权利保护。故《解释》第6条特别针对上述情形，限制特殊动产登记效力的范围。
（四）法律文书直接造成物权变动效力的范围
人民法院、仲裁委员会的法律文书直接导致的物权变动，依《物权法》第28条规定，不以登记、交付为生效要件，法律文书一经生效，即发生物权效力。《解释》第7条规定，人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产等案件中，作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当被认定为《物权法》第28条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。
（五）关于按份共有人优先购买权的司法保护
《物权法》第101条确立了按份共有人优先购买权制度，但该优先购买权行使的条件、方法及法律效果等操作性问题，《物权法》却未为规定。就此，《解释》第9条至第14条对此优先购买权制度进行了细化，先后就按份共有人优先购买权行使的主体范围（第9条）、同等条件的认定（第10条）、行使期间（第11条）、行使限制（第12条）、以及行使冲突（第13条）等问题进行了细化规定。
（六）善意取得制度的完善
善意取得制度是本《解释》花最多条文处理的重点部分。《物权法》第106条规定了善意取得制度，但在理解上存在不少争议处。对此，《解释》第15条将《物权法》第106条第1款第1项的“善意受让人”认定标准明确为“不知道转让人无处分权”且“无重大过失”。第16条进一步规定了应当认定不动产受让人为“知道转让人为无处分权”的情形。第17条则解释了应当认定动产受让人为“重大过失”的情形。第19条则针对何谓《物权法》第10条第1款第2项“以合理的价格转让”的标准予以解释，指出应“根据转让目标物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。”最后，《解释》第21条还基于法律不保护非法交易的价值理念，就受让人不得主张善意取得的情形有所规定。
《解释》自2016年3月1日起施行。