本约重要之点已合意且足以探知本约内容,将属有效预约(台湾)

阙立婷 律师

最高法院于109年1月22日作成108年度台上字第1006号判决(下称本号判决),表示当事人对本约重要之点已合意,依合意内容足以探知本约内容,且约定将来订立本约者,即属有效预约。

本号判决之事实为,被上诉人拟将承租自诉外人A公司之建物转租予上诉人经营饭店。依双方间备忘录(下称系争备忘录)约定,双方负协商并签署正式租赁契约(下称正式契约)义务,除另有约定或被上诉人作业延宕情形外,逾期系争备忘录失其效力。上诉人依系争备忘录约定签发支票予被上诉人,并约定如被上诉人违反系争备忘录约定,上诉人得请求违约金。被上诉人于协商正式契约之过程中,变更系争备忘录已约定之条件,及增加备忘录所无条件,延宕作业,不于期限签署正式契约。上诉人主张,依上开约定,系争备忘录并未失其效力,且上诉人得请求被上诉人给付违约金。。

本号判决指出,按预约系约定将来订立一定契约(即本约)之契约。当事人对本约重要之点已合意,依合意内容具有足以探知本约内容之可确定性,且约定将来订立本约者,即属有效预约。至当事人尚未达成合意之其他非重要之点,得于预约中约定将来继续协商并订立本约,并不影响预约之效力。

本号判决进而表示,观诸系争备忘录之内容,第1条约定系争租赁目标;第2条约定第一阶段租赁期间,第一阶段租期届满后,上诉人享有优先续租权,并规范续租时之第二阶段租赁期间;第3条约定租金方案,足见双方合意范围已包含租赁契约必要之点,足以探知本约内容。另系争备忘录规定,该备忘录内容之修改,非经所有当事人合意并以书面为之,不生效力。至于第二阶段租赁期间届满后之续租事宜尚未确定,租金方案尚待议定,双方因而载明另行协商之旨,亦不影响该有效预约之效力。原审未辨明预约对本约内容不须具严格确定性,并忽略双方于系争备忘录已合意之事项,即谓双方间系争备忘录内容仅系暂定,就租金、租期均未达成合意,已有可议。另外,系争备忘录约定双方应于特定日期前签署正式契约,双方均有义务依双方合意内容订立本约,且将「因被上诉人作业延宕」所致而未签署正式契约之情形,除外在自动失效事由之外。因此,双方未签署正式契约,系因被上诉人就双方已达成合意事项再事争执所致,能否谓其无可归责事由,且无系争备忘录约定作业延宕之情事,非无疑问。原审未详加查究,径为对上诉人不利之判决,有速断之疑虑。是以,上诉意旨系有理由。