程玉祥律師
2016年2月23日，最高人民法院召開新聞發佈會，發佈《最高人民法院關於適用<中華人民共和國物權法>若干問題的解釋（一）》（以下簡稱《解釋》），主要對自2007年起施行的《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》），就不動產物權與登記、按份共有優先購買權、善意取得等問題，作出更具體、細化的規定，指導司法審判。《解釋》共有22條，重要內容如下：
（一）明確不動產物權及其基礎關係爭議屬民事訴訟
以往有實務觀點認為，除非法律另有規定，未經不動產登記機構登記的不動產物權，依《物權法》第14條規定，不生效力，故不動產物權爭議涉及到登記就應通過行政訴訟解決。為解決這種觀點所導致的民事、行政審判部門互相推諉及裁判衝突的問題，《解釋》第1條在案件的受理上，規定因不動產物權的歸屬，以及作為不動產物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等產生爭議而提起訴訟的，屬於人民法院民事訴訟受案範圍。第2條則規定，就不動產確認訴訟，法院不再以不動產登記簿為唯一依據，而應就原因行為或基礎法律關係進行審查，認定真實的權利歸屬。
（二）預告登記的效力
《物權法》第20條第1款規定，預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。然而，不動產處分行為的範圍，實踐中存有疑義。《解釋》第4條對《物權法》第21條的“處分行為”作了較明確的解釋，即：未經預告登記的權利人同意，“轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的”，應當依照物權法第二十條第一款的規定，認定其不發生物權效力。
（三）限制對船舶、航空器和機動車的登記效力
船舶、航空器和機動車等特殊動產引發的糾紛呈逐年上升，特別是機動車的二手交易大量增加，名實不符的情況也不少見。由於機動車抵押、交通事故引發損害賠償、機動車所有權人破產等原因而形成的權利人，可依《物權法》第24條的規定，以善意第三人的身分，對實際上已將上述特殊動產所有權轉讓，但並未辦理過戶登記的轉讓人主張權利，不利於對“已經支付對價”並“取得佔有”的受讓人的權利保護。故《解釋》第6條特別針對上述情形，限制特殊動產登記效力的範圍。
（四）法律文書直接造成物權變動效力的範圍
人民法院、仲裁委員會的法律文書直接導致的物權變動，依《物權法》第28條規定，不以登記、交付為生效要件，法律文書一經生效，即發生物權效力。《解釋》第7條規定，人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產等案件中，作出並依法生效的改變原有物權關係的判決書、裁決書、調解書，以及人民法院在執行程式中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應當被認定為《物權法》第28條所稱導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。
（五）關於按份共有人優先購買權的司法保護
《物權法》第101條確立了按份共有人優先購買權制度，但該優先購買權行使的條件、方法及法律效果等操作性問題，《物權法》卻未為規定。就此，《解釋》第9條至第14條對此優先購買權制度進行了細化，先後就按份共有人優先購買權行使的主體範圍（第9條）、同等條件的認定（第10條）、行使期間（第11條）、行使限制（第12條）、以及行使衝突（第13條）等問題進行了細化規定。
（六）善意取得制度的完善
善意取得制度是本《解釋》花最多條文處理的重點部分。《物權法》第106條規定了善意取得制度，但在理解上存在不少爭議處。對此，《解釋》第15條將《物權法》第106條第1款第1項的“善意受讓人”認定標準明確為“不知道轉讓人無處分權”且“無重大過失”。第16條進一步規定了應當認定不動產受讓人為“知道轉讓人為無處分權”的情形。第17條則解釋了應當認定動產受讓人為“重大過失”的情形。第19條則針對何謂《物權法》第10條第1款第2項“以合理的價格轉讓”的標準予以解釋，指出應“根據轉讓標的物的性質、數量以及付款方式等具體情況，參考轉讓時交易地市場價格以及交易習慣等因素綜合認定。”最後，《解釋》第21條還基於法律不保護非法交易的價值理念，就受讓人不得主張善意取得的情形有所規定。
《解釋》自2016年3月1日起施行。