若出賣人未將出賣條件以書面通知承租人,則該買賣契約對承租人不生效力(台灣)

2016.09.01
黃郁婷 律師

最高法院於民國105年9月1日作成105年度台上字第1505號民事判決(下稱「本號判決」)指出,若出賣人未將出賣條件以書面通知承租人,則該買賣契約對承租人不生效力。

本號判決事實為被上訴人主張:因系爭土地於六十四年間已變更為非耕地使用之住宅區土地,故其已依耕地三七五減租條例(下稱「減租條例」)終止系爭租約,故與黃某等九人就系爭土地已無租賃關係存在。然黃某等九人所有之植樹、系爭房屋及曬穀場等仍無權占有系爭土地,故起訴請求確認伊與黃某等九人間就系爭土地之租賃關係不存在,及命給付補償金和騰空還地之判決。

本號判決指出,耕地出賣時承租人有優先承買之權,出賣人應將買賣條件以書面通知承租人,如違反該項規定而與第三人訂立契約者,其契約不得對抗承租人,即出租人(即出賣人)與承買人不得主張基於買賣而承租人之優先承買權為之消滅之意,此為減租條例第15條第1、3項所明定。此外,承租人之優先承買權須在接獲出賣人書面通知而未於15日內以書面表示承受時,始有放棄可言;倘出賣人未將出賣條件以書面通知承租人,該物權移轉契約,對承租人自不生效力。

本號判決進而指出原判決既認定原始承租人承租系爭土地後,系爭土地已經過多次轉讓,卻未查明系爭土地各次出賣時,出租人(即出賣人)有無將出賣條件以書面通知承租人,遽以承租人未對出賣人行使優先承買權為由,謂系爭土地各次所有權移轉已生效力,被上訴人得以出租人之身分終止系爭租約云云,顯不符合相關法律規定,故廢棄原判決發回更審。