2016.09.01
黄郁婷 律师
最高法院于民国105年9月1日作成105年度台上字第1505号民事判决（下称「本号判决」）指出，若出卖人未将出卖条件以书面通知承租人，则该买卖契约对承租人不生效力。
本号判决事实为被上诉人主张：因系争土地于六十四年间已变更为非耕地使用之住宅区土地，故其已依耕地三七五减租条例（下称「减租条例」）终止系争租约，故与黄某等九人就系争土地已无租赁关系存在。然黄某等九人所有之植树、系争房屋及晒谷场等仍无权占有系争土地，故起诉请求确认伊与黄某等九人间就系争土地之租赁关系不存在，及命给付补偿金和腾空还地之判决。
本号判决指出，耕地出卖时承租人有优先承买之权，出卖人应将买卖条件以书面通知承租人，如违反该项规定而与第三人订立契约者，其契约不得对抗承租人，即出租人（即出卖人）与承买人不得主张基于买卖而承租人之优先承买权为之消灭之意，此为减租条例第15条第1、3项所明定。此外，承租人之优先承买权须在接获出卖人书面通知而未于15日内以书面表示承受时，始有放弃可言；倘出卖人未将出卖条件以书面通知承租人，该物权移转契约，对承租人自不生效力。
本号判决进而指出原判决既认定原始承租人承租系争土地后，系争土地已经过多次转让，却未查明系争土地各次出卖时，出租人（即出卖人）有无将出卖条件以书面通知承租人，遽以承租人未对出卖人行使优先承买权为由，谓系争土地各次所有权移转已生效力，被上诉人得以出租人之身分终止系争租约云云，显不符合相关法律规定，故废弃原判决发回更审。